Asbestattest bij verkoop: verplichting, prijs en geldigheid 2026

Verkoopt u een woning of appartement dat gebouwd is vóór 2001? Dan hebt u een asbestattest nodig voordat u het compromis tekent. Dat geldt voor de rijwoning in het binnenland net zo goed als voor de studio in een appartementsgebouw uit de jaren 70 op de zeedijk. Hieronder leest u wat het attest precies inhoudt, wat het kost, hoe lang het geldig blijft en wat het betekent voor uw verkoopprijs als de deskundige toch asbest vindt.

Wat is een asbestattest?

Een asbestattest is een officieel document van OVAM dat beschrijft welke asbesthoudende materialen in een gebouw zitten, in welke staat ze zijn en welk risico ze inhouden. Het attest is gebaseerd op een asbestinventaris: een gecertificeerde deskundige loopt de woning door, neemt waar nodig stalen en noteert alles in een vaste structuur.

Het attest eindigt met een duidelijke conclusie: de woning is asbestveilig of niet asbestveilig. Voor een koper is dat het eerste waar hij naar kijkt. Daarnaast staat per materiaal vermeld waar het zich bevindt (bijvoorbeeld een golfplatendak van de garage, vinyltegels in de keuken of isolatie rond oude leidingen) en welke maatregelen de deskundige aanraadt.

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van elke woning of elk gebouw met een bouwjaar vóór 2001. Het bouwjaar dat in het kadaster staat, is daarbij bepalend.

De verplichting breidt de komende jaren uit, ook als u niet verkoopt:

• Bij verkoop: verplicht sinds 23 november 2022 voor gebouwen van vóór 2001. De koper moet het attest ontvangen bij het ondertekenen van het compromis.
• Gemene delen van appartementsgebouwen: elke vereniging van mede-eigenaars (VME) moet uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest hebben voor de gemeenschappelijke delen. Vanaf 1 januari 2027 hoort een kopie daarvan bij elke verkoop van een appartement.
• Tegen 2032: alle eigenaars van een gebouw van vóór 2001 moeten een asbestattest hebben, ook zonder verkoop.
• Niet verplicht: bij een erfenis, en voor losse constructies kleiner dan 20 m² die geen deel uitmaken van een groter gebouw.

Het attest is maar één van de documenten die u bij een verkoop moet voorleggen. In ons overzicht van de verplichte attesten bij verkoop vindt u ook het EPC, de elektrische keuring en de bodemattesten.

Wie stelt een asbestattest op?

Enkel een procesgecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie mag de asbestinventaris uitvoeren. De deskundige registreert zijn vaststellingen in de databank van OVAM, en OVAM levert daarna het attest af.

U vindt erkende deskundigen in de zoeklijst op de website van OVAM, op naam, gemeente of postcode. Die lijst wordt minstens wekelijks bijgewerkt. Werkt iemand niet met die certificering, dan is zijn verslag geen geldig asbestattest. Sinds 3 november 2025 werken de deskundigen volgens een vernieuwd inspectieprotocol, maar voor u als eigenaar verandert de procedure daardoor niet wezenlijk.

Wat kost een asbestattest in 2026?

Reken voor een appartement op ongeveer € 400 à € 450 en voor een eengezinswoning op € 500 à € 700, de retributie van € 59 voor OVAM inbegrepen. Er bestaat geen wettelijk tarief: elke deskundige bepaalt zijn prijs zelf.

Dat de verschillen groot kunnen zijn, bleek uit een steekproef van VRT NWS: voor dezelfde vrijstaande woning uit 1962 liepen de offertes uiteen van 520 tot 969 euro. De prijs hangt vooral af van de oppervlakte, het aantal ruimtes (zolder, kelder, bijgebouwen), het aantal stalen dat naar het labo moet en de bereikbaarheid van dak en technische ruimtes.

Appartement: twee attesten

Bij een appartement zijn er twee attesten. Als eigenaar laat u het attest voor uw private deel opmaken. Het attest voor de gemeenschappelijke delen (inkomhal, traphal, dak, kelder, technische ruimtes) is de verantwoordelijkheid van de VME. In de praktijk bestelt de syndicus het en worden de kosten via de VME over alle mede-eigenaars verdeeld. Aan de kust staan veel appartementsgebouwen uit de jaren 60 tot 80, en daar zit in de gemene delen vaak nog asbestcement of oude leidingisolatie. Vraag uw syndicus dus tijdig of het attest al besteld is, want de deadline van 31 december 2026 komt dichtbij en de wachttijden lopen op.

Hoe lang blijft een asbestattest geldig?

Een asbestattest is in principe 10 jaar geldig. Die termijn wordt korter of langer naargelang wat de deskundige aantreft.

Let op: het attest moet ook de actuele toestand weergeven. Hebt u na de opmaak verbouwd of asbest laten verwijderen, dan moet het attest bij een verkoop worden aangepast of opnieuw opgemaakt.

Wat als er asbest in uw woning zit?

Asbest in een woning van vóór 2001 is eerder regel dan uitzondering, en het maakt een verkoop niet onmogelijk. Voor private woningen bestaat er vandaag geen wettelijke termijn om asbest te verwijderen, ook niet als het attest besluit dat de woning niet asbestveilig is.

Asbestveilig betekent dat de aanwezige materialen bij normaal gebruik geen risico vormen, bijvoorbeeld omdat ze hecht gebonden en in goede staat zijn. Een woning is niet asbestveilig als er risicovolle toepassingen zijn, zoals beschadigde asbestcementplaten, oude dakbedekking of losse isolatie. Het attest vermeldt dan welke maatregelen nodig zijn. Voor openbare gebouwen gelden verwijdertermijnen, binnen het Vlaamse doel om tegen 2040 asbestveilig te zijn. Voor uw woning is de conclusie vooral informatie voor u en de koper.

Heeft asbest invloed op de verkoopprijs?

Ja, maar meestal minder dan eigenaars vrezen. Kopers rekenen de kost van verwijdering in hun bod, en die kost hangt sterk af van wat er gevonden wordt.

Een golfplatendak op een tuinberging is voor de meeste kopers een klein bezwaar. Een asbesthoudend dak op het hoofdgebouw weegt zwaarder, omdat er sowieso een dakrenovatie aan vastzit. Een eenvoudig voorbeeld: stel dat een koper een offerte van € 8.000 krijgt voor het verwijderen en vervangen van een asbesthoudend bijgebouwdak. Hij zal dat bedrag, vaak met een marge voor onzekerheid, van zijn bod aftrekken. Hebt u zelf die offerte al klaarliggen, dan praat u over een concreet bedrag in plaats van over een vage angst, en blijft de korting beperkt tot wat realistisch is.

Een helder attest werkt dus in uw voordeel. Wie wil weten hoe asbest, EPC en staat van de woning samen de prijs bepalen, leest meer in ons artikel over wat uw huis waard is.

Hoe regelt u het asbestattest bij verkoop?

Met deze vijf stappen hebt u het attest op tijd in handen:

1. Controleer het bouwjaar zoals het in het kadaster staat, bijvoorbeeld via een kadastraal uittreksel in MyMinfin of via uw notaris. Is het vóór 2001, dan is een attest nodig.
2. Kijk of er al een geldig attest bestaat, bijvoorbeeld van een vorige verkoop, en of de woning sindsdien veranderd is.
3. Vraag offertes aan bij twee of drie gecertificeerde deskundigen uit de OVAM-lijst en vermeld alle ruimtes en bijgebouwen.
4. Verkoopt u een appartement: vraag de syndicus naar het attest van de gemene delen, of naar de datum waarop het klaar is.
5. Bezorg het attest aan uw makelaar of notaris, zodat het bij het compromis aan de koper kan worden overhandigd.

Uw verkoop voorbereiden zonder verrassingen

Een asbestattest kost een paar honderd euro en vraagt weinig van uw tijd, maar het bepaalt wel mee hoe een koper naar uw woning kijkt. Wie het vroeg regelt, voorkomt vertraging bij het compromis en onderhandelt op basis van feiten. Wilt u weten welke attesten uw woning nodig heeft en wat ze betekenen voor de vraagprijs? Via begeleid verkopen zorgen wij dat alle documenten op tijd in orde zijn, of u vraagt eerst een gratis schatting van uw woning aan.