Compromis tekenen in 2026: voorschot, voorwaarden en termijn tot de akte

Uw bod is aanvaard, de koper en verkoper zijn het eens over de prijs. De volgende stap is het compromis. Veel mensen zien dat als een voorlopig papier, maar dat klopt niet: met uw handtekening op het compromis is de verkoop rond. Hieronder leest u wat er in een compromis staat, hoeveel voorschot u betaalt, welke voorwaarden u kunt inbouwen en wat er gebeurt tussen het compromis en de akte bij de notaris.

Wat is een compromis?

Een compromis is de onderhandse verkoopovereenkomst tussen koper en verkoper. Er staat in welke woning verkocht wordt, aan welke prijs en onder welke voorwaarden. Het is geen voorontwerp of reservatie. Volgens het Belgisch recht bestaat een verkoop zodra beide partijen het eens zijn over het goed en de prijs, en het compromis legt dat akkoord schriftelijk vast.

Daarna volgt de notariële akte, de authentieke akte die de notaris verlijdt en laat overschrijven. Pas bij die akte betaalt de koper de rest van de prijs, krijgt hij de sleutels en wordt hij officieel eigenaar. Het compromis is dus de afspraak, de akte de uitvoering.

Wat moet er in een compromis staan?

Een goed compromis laat geen ruimte voor discussie bij de akte, want de notaris is bij het opmaken van de akte gebonden aan wat er in het compromis staat. Controleer minstens deze punten:

• De partijen: volledige namen van alle kopers en verkopers. Als een verkoper gehuwd is en de woning de gezinswoning is, moet de partner ook tekenen.
• Het goed: adres, kadastrale gegevens en wat er precies bij hoort, zoals een garage, staanplaats of kelderberging bij een appartement.
• De prijs en het voorschot: het totaalbedrag, het voorschot en bij wie dat voorschot in bewaring gaat.
• Opschortende voorwaarden: bijvoorbeeld het verkrijgen van een lening, met bedrag en termijn.
• Datum van de akte en de notarissen: de uiterste datum waarop de akte verleden wordt en welke notaris(sen) de akte opmaken.
• Eigendomsoverdracht en ingenottreding: wanneer u eigenaar wordt en wanneer u de woning mag gebruiken, meestal bij de akte. Als de woning verhuurd is, staat erin dat de huurovereenkomst overgaat op de koper.
• Wat blijft en wat gaat mee: keukentoestellen, verlichting, zonnepanelen of meubels. Wat niet vermeld staat, leidt achteraf vaak tot discussie.
• De verplichte informatie: EPC, bodemattest, asbestattest, elektrische keuring, stedenbouwkundige gegevens en de overstromingsscores.

Welke attesten moeten er zijn vóór u tekent?

In Vlaanderen moet een aantal documenten er al liggen bij het compromis, niet pas bij de akte. Het bodemattest is verplicht vóór het compromis, ook bij een appartement, en notarissen aanvaarden een attest dat niet ouder is dan een jaar. Voor woningen gebouwd vóór 2001 hoort het asbestattest erbij. Als een van beide ontbreekt, kan de koper de nietigheid van de verkoop vragen.

Bij een appartement moet u vóór het compromis ook de informatie van de syndicus krijgen: het werkkapitaal en reservekapitaal, eventuele achterstallen, lopende procedures, geplande werken en de verslagen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar. Bij oudere residenties aan de kust staat daar geregeld een dure gevel- of liftrenovatie in die de prijs mee bepaalt. Een volledig overzicht vindt u in ons artikel over de verplichte attesten bij verkoop.

Hoeveel voorschot betaalt u bij een compromis?

Meestal betaalt de koper een voorschot van 10% van de prijs, soms 5%. Het bedrag ligt niet wettelijk vast, koper en verkoper spreken het af. Bij een appartement van € 250.000 gaat het dus doorgaans om € 25.000.

Betaal het voorschot nooit rechtstreeks aan de verkoper. Laat het storten op de derdenrekening van de notaris. De notaris plaatst het bedrag op een geïndividualiseerde rekening op uw naam en verrekent het bij de akte met de rest van de prijs. Als de verkoop niet doorgaat omdat een opschortende voorwaarde niet vervuld is, krijgt u het terug.

Wat is een opschortende voorwaarde?

Een opschortende voorwaarde zet de verkoop op pauze tot een bepaalde gebeurtenis plaatsvindt. De bekendste is de voorwaarde van financiering: de verkoop gaat enkel door als u uw woonlening krijgt. Als de bank weigert, valt de verkoop weg zonder schadevergoeding.

Een vage clausule als 'onder voorbehoud van financiering' is te weinig. Laat er concreet in zetten:

• het bedrag dat u wilt lenen,
• eventueel de maximale rentevoet die u aanvaardt,
• de termijn waarbinnen u het akkoord van de bank moet voorleggen, in de praktijk vaak drie à vier weken, en langer bij het Vlaams Woningfonds,
• dat u een schriftelijke weigering van de bank moet tonen als de lening niet doorgaat.

Doe uw huiswerk vóór u een bod uitbrengt. Wie vooraf bij de bank laat berekenen hoeveel u kunt lenen, loopt minder risico en komt sterker over bij de verkoper. Andere opschortende voorwaarden komen minder vaak voor, zoals het verkrijgen van een bouwvergunning of de verkoop van uw huidige woning.

Hoeveel tijd zit er tussen compromis en akte?

Maximaal vier maanden. Een onderhandse verkoopovereenkomst moet binnen vier maanden na ondertekening geregistreerd worden, en op dat moment zijn ook de registratierechten verschuldigd. De notaris plant de akte daarom binnen die termijn, zodat registratie en betaling samenvallen met de akte. Wie de termijn overschrijdt, betaalt een belastingverhoging van 20% op de verschuldigde rechten.

Als er een opschortende voorwaarde in het compromis staat, beginnen die vier maanden pas te lopen vanaf de dag waarop de voorwaarde vervuld is. Een minimumtermijn bestaat niet, maar korter dan zes weken is zelden haalbaar. De notaris heeft die tijd nodig voor de opzoekingen: hypothecaire staat, voorkooprechten, stedenbouwkundige inlichtingen en de schuldvrijheid van de verkoper. De bank heeft daarnaast tijd nodig om de kredietakte voor te bereiden.

Wat moet u doen na het tekenen van het compromis?

Na het compromis begint voor de koper het praktische werk. Een kort lijstje van wat er moet gebeuren:

1. Stort het voorschot op de rekening van de notaris binnen de termijn die in het compromis staat.
2. Bezorg de bank het compromis en vraag het definitieve kredietaanbod. Houd de termijn van de opschortende voorwaarde in het oog.
3. Kies uw notaris als u dat nog niet deed. Koper en verkoper mogen elk een eigen notaris aanstellen, dat kost u niets extra, want de notarissen verdelen het ereloon onder elkaar.
4. Regel een brandverzekering. Kijk in het compromis wanneer het risico overgaat. Meestal is dat bij de akte, en veel banken vragen het bewijs van verzekering al voor de kredietakte.
5. Vraag de notaris een afrekening, zodat u weet welk bedrag u op de dag van de akte moet storten. Hoe die kosten opgebouwd zijn, leest u in ons overzicht van de kosten bij aankoop van een woning en de registratierechten in Vlaanderen.
6. Plan de overname van meters en contracten voor elektriciteit, gas, water en internet op de dag van de sleuteloverdracht.

Kan een koper of verkoper zich terugtrekken na het compromis?

Niet zomaar. Een compromis kan enkel wegvallen als een opschortende voorwaarde niet vervuld wordt, als koper en verkoper samen beslissen om de verkoop te ontbinden, of als een van beide zijn verplichtingen niet nakomt. In dat laatste geval kan de andere partij de uitvoering van de verkoop afdwingen of de ontbinding met schadevergoeding vragen.

De meeste compromissen bevatten daarvoor een schadebeding, vaak 10% van de prijs. Een koper die zonder geldige reden afhaakt, verliest dus doorgaans zijn voorschot. Een verkoper die de woning toch aan een hogere bieder wil verkopen, riskeert hetzelfde bedrag en kan door de rechter verplicht worden de verkoop aan de eerste koper uit te voeren.

Mag u een compromis tekenen zonder notaris?

Ja. Een compromis is een onderhandse akte, die koper en verkoper zelf mogen opmaken en ondertekenen. Toch raden we dat niet aan. Een vergeten attest, een vage financieringsclausule of een ontbrekende handtekening van een partner kan de hele verkoop in gevaar brengen. In de praktijk stelt het vastgoedkantoor of de notaris het compromis op, op basis van het model dat de notarissen in klare taal ontwikkelden.

Een tussenvorm is de kruisbelofte, een wederzijdse belofte van aankoop en verkoop. Die is even bindend, maar laat toe om de akte, en dus de registratierechten, later te laten verlijden. Dat komt vooral voor bij specifieke situaties, zoals een nieuwbouwproject of een verkoop binnen de familie, en vraagt altijd advies van de notaris.

Een compromis zonder verrassingen

Bij elke verkoop via Immo Woonwens stellen wij het compromis op met alle attesten en de informatie van de syndicus al in het dossier, zodat koper en verkoper weten waar ze voor tekenen. Op zoek naar een woning aan de kust? Bekijk dan ons aanbod. Wilt u verkopen? Vraag eerst een gratis schatting aan of lees hoe begeleid verkopen werkt.