Registratierechten in Vlaanderen 2026: 2% of 12%?

Wie in Vlaanderen een woning koopt, betaalt bovenop de prijs registratierechten. Het verschil tussen de tarieven is groot: 2% voor uw enige eigen woning, 12% voor een tweede verblijf, een investering of een bouwgrond. Aan de kust, waar veel kopers een appartement als tweede verblijf zoeken, loopt dat verschil snel op tot tienduizenden euro. Hieronder leest u welke tarieven en voorwaarden in september 2026 gelden, wat er sinds 1 januari 2026 strenger is en welke wijziging de Vlaamse regering nu bespreekt.

Hoeveel registratierechten betaalt u in Vlaanderen in 2026?

Voor uw enige eigen woning betaalt u 2% registratiebelasting op de aankoopprijs, voor alle andere aankopen geldt het algemene tarief van 12%. Het officiële woord is verkooprecht, een onderdeel van de registratiebelasting, maar in de volksmond spreekt iedereen van registratierechten.

De belasting wordt berekend op de prijs en de lasten die u als koper overneemt, met als ondergrens de marktwaarde van het goed. Een opvallend lage prijs op papier biedt dus geen uitweg: de Vlaamse Belastingdienst kan dan zelf een hogere waarde aanrekenen.

Wanneer heeft u recht op het tarief van 2%?

U krijgt 2% als u de woning als natuurlijk persoon in volle eigendom koopt, op dat moment geen andere woning of bouwgrond volledig bezit en er binnen drie jaar effectief gaat wonen. Voor compromissen die vanaf 1 januari 2026 ondertekend zijn, moet u daar bovendien minstens één jaar ononderbroken gedomicilieerd blijven.

Alle voorwaarden op een rij:

• U koopt als particulier. Koopt u samen met een vennootschap, dan betalen alle kopers 12%, ook de natuurlijke persoon.
• U koopt de volle eigendom. Gesplitste aankopen, waarbij de ene koper het vruchtgebruik en de andere de blote eigendom koopt, vallen sinds 2026 onder 12%.
• Het gaat om een woning die meteen of na gewone herstellingen bewoonbaar is. Een bouwgrond valt erbuiten.
• U bent nergens anders volledig en volle eigenaar van een woning of bouwgrond, ook niet in het buitenland.
• U schrijft zich binnen drie jaar na de notariële akte in op het adres van de woning en blijft er minstens een jaar ononderbroken ingeschreven (bij een compromis vanaf 1 januari 2026).

Bij een aankoop met twee kijkt de fiscus per koper of de voorwaarden vervuld zijn. Die nieuwe eenjaarsregel is er gekomen omdat sommige kopers zich enkel op papier inschreven in een appartement dat ze eigenlijk als tweede verblijf gebruikten. Houdt u zich niet aan de voorwaarden, dan betaalt u het verschil met het gewone tarief bij (10% van de prijs), met daarbovenop een belastingverhoging van 20% op dat bedrag.

Wat als u nog een andere woning bezit?

Dan kunt u toch 2% krijgen, op voorwaarde dat u zich in de akte verbindt om die andere woning binnen twee jaar na de aankoopakte te verkopen. Die regel heet de tolerantie van het causaal verband: u moet aantonen dat de verkoop en de nieuwe aankoop met elkaar te maken hebben.

Let op: enkel volledige volle eigendom telt als verhinderend bezit. Bent u voor de helft eigenaar van een woning, bijvoorbeeld via een erfenis, dan staat dat het verlaagde tarief niet in de weg. Omgekeerd blokkeert een kustappartement dat volledig op uw naam staat wel het 2%-tarief voor uw hoofdverblijf, tenzij u het binnen die twee jaar verkoopt. Vergeet u de verkoop of lukt die niet op tijd, dan volgt een naheffing met boete. Wie een woning moet verkopen om de nieuwe aankoop fiscaal rond te krijgen, laat die dus beter vroeg inschatten door een erkend vastgoedmakelaar.

Hoeveel registratierechten betaalt u op een tweede verblijf aan zee?

Op een tweede verblijf betaalt u altijd 12%, of het nu een studio in Middelkerke of een ruim appartement op de zeedijk van Oostende is. Het verschil met de enige eigen woning is fors, zoals deze voorbeelden tonen.

De vermindering van € 1.867 in de eerste twee regels is de extra korting voor een bescheiden woning, daarover meer in de volgende vraag. Bij een budget van € 300.000 betaalt u als tweede verblijf dus € 30.000 meer dan wanneer u er zelf gaat wonen. Dat bedrag moet u bovendien meestal uit eigen middelen betalen, want banken financieren aankoopkosten zelden mee. Reken het mee in uw eigen inbreng voor u een bod doet.

Bestaat er nog een korting of abattement op de registratierechten?

Het vroegere abattement bestaat niet meer, maar voor een bescheiden enige eigen woning krijgt u wel een extra vermindering van € 1.867. Die vermindering geldt voor akten vanaf 1 januari 2025 als de aankoopprijs niet hoger ligt dan € 220.000, of € 240.000 in een kernstad of in de Vlaamse Rand rond Brussel.

Aan de Middenkust maakt dat een verschil: Oostende (met Mariakerke, Stene en Zandvoorde) is een kernstad en valt onder de grens van € 240.000. Bredene, Middelkerke en De Haan vallen onder € 220.000. Koopt u met twee, dan wordt de vermindering verdeeld volgens ieders aandeel.

Twee oudere voordelen hoort u nog regelmatig noemen, maar ze zijn verdwenen:

• Meeneembaarheid: rechten die u vroeger op een vorige woning betaalde, kon u verrekenen bij een nieuwe aankoop. Sinds 2022 bouwt u geen nieuwe meeneembare rechten meer op en sinds 1 januari 2024 is het systeem volledig uitgedoofd.
• Het tarief van 1% bij een ingrijpende energetische renovatie: afgeschaft voor compromissen vanaf 1 januari 2025. Wie nu een oud kustappartement koopt en renoveert, betaalt gewoon 2% als enige eigen woning.

Wel blijft de renovatieplicht gelden voor woningen met een slecht EPC-label, los van de registratierechten. Meer daarover leest u in ons artikel over de renovatieplicht in Vlaanderen.

Wanneer en hoe betaalt u de registratierechten?

U betaalt de registratierechten bij het verlijden van de notariële akte, via de notaris. Die berekent het juiste tarief en de verminderingen en neemt de nodige verklaringen op in de akte.

1. U tekent de compromis. Die moet binnen vier maanden geregistreerd worden, anders volgt een belastingverhoging van 20%.
2. Voor de akte vraagt de notaris een provisie voor alle aankoopkosten: registratierechten, ereloon, aktekosten en eventueel de kosten van de hypotheekakte.
3. In de akte vraagt u uitdrukkelijk het verlaagde tarief aan en verbindt u zich tot de voorwaarden, zoals de inschrijving op het adres en eventueel de verkoop van uw vorige woning.
4. Na de registratie van de akte heft de Vlaamse Belastingdienst de belasting en volgt hij op of u de voorwaarden nakomt.

Welk tarief telt, hangt af van de regel. Voor de verlaging van 3% naar 2% telde de datum van de notariële akte. Voor de strengere voorwaarden van 2026 telt de datum van de compromis. Wie in 2025 een compromis tekende en pas in 2026 de akte verleed, viel dus nog onder de oude voorwaarden. Wat u naast de registratierechten nog betaalt, staat in ons overzicht van de totale kosten bij aankoop van een woning.

Gaan de registratierechten opnieuw veranderen?

Mogelijk wel, maar er is niets beslist. Op 28 september 2026 lag in de Vlaamse begrotingsonderhandelingen een voorstel op tafel om het tarief voor de enige eigen woning van 2% naar 3% op te trekken, voor alle woningen en dus niet alleen boven € 500.000, zoals eerder werd geopperd.

Dat voorstel moet nog de goedkeuring van de hele regering en daarna van het Vlaams Parlement krijgen. Er is ook nog geen ingangsdatum bekend, en evenmin of de datum van de compromis of van de akte zal tellen. Voor een woning van € 300.000 zou het verschil € 3.000 bedragen. In de berichtgeving over het voorstel was geen sprake van een wijziging aan het tarief van 12% voor tweede verblijven. Tekent u binnenkort, vraag uw notaris dan naar de stand van zaken op dat moment.

Een woning aan de kust kopen: reken het vooraf uit

De vraag die het meest bepaalt, is eenvoudig: gaat u er zelf wonen of niet? Het antwoord beslist of u 2% of 12% betaalt, en bij een appartement aan zee is dat al snel € 25.000 tot € 50.000 verschil. Leg uw plannen daarom voor de compromis naast de voorwaarden, zeker als u nog een andere woning bezit of met iemand samen koopt. Zoekt u een appartement of woning aan de Middenkust, bekijk dan ons actuele aanbod of neem contact met ons op voor een gesprek over uw aankoop.