Notariskosten berekenen: alle kosten bij aankoop woning in 2026

Wie een woning koopt, betaalt meer dan de prijs die op het compromis staat. Registratierechten, het ereloon van de notaris, aktekosten, btw en de kosten van uw lening lopen samen snel op tot enkele tienduizenden euro. Hieronder leest u per kostenpost hoe het bedrag berekend wordt, met rekenvoorbeelden op basis van de tarieven die in september 2026 gelden.

Welke kosten betaalt u bovenop de aankoopprijs?

U betaalt registratierechten aan de Vlaamse overheid, notariskosten voor de aankoopakte en, als u leent, kosten voor de hypotheekakte en de bank. De registratierechten zijn bijna altijd de grootste post.

Wat mensen samen 'notariskosten' noemen, is in werkelijkheid een mix van belastingen en vergoedingen. Slechts een klein deel gaat naar de notaris zelf. Zo ziet de volledige lijst eruit:

• Registratierechten: 2% of 12% van de prijs, afhankelijk van uw situatie.
• Ereloon notaris voor de aankoopakte, volgens een wettelijk barema.
• Aktekosten: administratieve kosten, uitgaven aan derden, recht op geschriften en de kosten van overschrijving.
• Btw van 21% op het ereloon en op een deel van de aktekosten.
• Hypotheekakte: registratierecht, hypotheekrecht, retributie, ereloon en btw.
• Bankkosten: dossierkosten en de schatting van de woning.

Hoeveel registratierechten betaalt u in 2026?

Voor uw enige eigen woning betaalt u 2% registratierechten, voor een tweede verblijf, een investeringspand of een bouwgrond 12%. Bij een appartement van € 300.000 is dat € 6.000 tegenover € 36.000.

Het verlaagde tarief heeft voorwaarden. U koopt als natuurlijke persoon in volle eigendom, u vestigt er binnen drie jaar uw domicilie en sinds 1 januari 2026 moet u er minstens één jaar ononderbroken blijven wonen. Is de prijs laag, dan komt er nog een rechtenvermindering van € 1.867 bij: tot € 220.000 in de meeste gemeenten en tot € 240.000 in de kernsteden, waaronder Oostende.

Aan de kust maakt dat een zichtbaar verschil. Koopt u een appartement van € 230.000 in Oostende als enige woning, dan betaalt u € 4.600 min € 1.867, dus € 2.733. Hetzelfde appartement in Middelkerke of Bredene valt boven de grens van € 220.000 en kost u € 4.600. Koopt u het als tweede verblijf, dan betaalt u € 27.600. Alle voorwaarden en uitzonderingen leest u in ons artikel over registratierechten in Vlaanderen.

Hoe wordt het ereloon van de notaris berekend?

Het ereloon ligt wettelijk vast in een degressief barema: een vast bedrag plus een percentage per schijf van de prijs, dat daalt naarmate de prijs stijgt. Elke notaris rekent dus hetzelfde voor dezelfde akte.

Voor de eerste schijven bedraagt het percentage 2,5%, voor het deel van de prijs tussen € 64.090 en € 250.095 op ongeveer een half procent en daarboven nog lager. Daardoor stijgt het ereloon maar traag. Voor uw enige eigen woning geldt bovendien een verlaagd barema (schaal Jbis). Bij € 250.000 betaalt u zo ongeveer € 2.170 in plaats van € 2.480, bij € 350.000 ongeveer € 2.470 in plaats van € 2.680, telkens zonder btw. Gaat u er toch niet binnen het jaar wonen, dan betaalt u het verschil achteraf bij.

Kiest u elk een eigen notaris, koper en verkoper, dan kost dat u niet meer. De notarissen verdelen het ereloon onder elkaar.

Welke aktekosten en dossierkosten komen erbij?

Naast het ereloon rekent de notaris vaste kosten aan voor het dossier, samen ongeveer € 1.650 exclusief btw. Die bedragen zijn voor elke prijs nagenoeg gelijk.

De rekenmodule van de notarissen gaat in 2026 uit van deze posten voor een aankoopakte:

De btw van 21% komt op het ereloon, de administratieve kosten, de uitgaven aan derden en het recht op geschriften. Bij een ereloon van € 2.470 is dat ruim € 780. De registratierechten zelf vallen niet onder btw. Een concreet dossier kan iets afwijken, bijvoorbeeld wanneer er extra opzoekingen nodig zijn.

Wat kost de hypotheekakte bij een lening?

Leent u met een hypotheek, dan betaalt u voor die akte grofweg 2,5% van het geleende bedrag. Bij € 200.000 is dat ongeveer € 5.000, bij € 280.000 ongeveer € 7.200.

De bank laat de hypotheek meestal inschrijven voor het leenbedrag plus ongeveer 10% 'aanhorigheden', een buffer voor intresten en kosten. Op dat totaal betaalt u:

1. 1% registratierecht op het ingeschreven bedrag.
2. 0,3% hypotheekrecht op datzelfde bedrag.
3. Een retributie voor de inschrijving: € 270 tot een ingeschreven bedrag van € 300.000, € 1.160 daarboven.
4. Het ereloon volgens een eigen barema, met een verlaagde schaal (Gbis) als u uw enige eigen woning financiert.
5. Administratieve kosten, uitgaven aan derden en btw, lager wanneer de kredietakte samen met de aankoopakte verleden wordt.

Sommige banken aanvaarden dat een deel van de lening gedekt wordt door een hypothecair mandaat in plaats van een volledige inschrijving. Dat drukt de kosten, omdat u op dat deel geen 1,3% betaalt. Of uw bank dat toelaat, verschilt per bank en per dossier.

Welke kosten rekent de bank zelf aan?

De bank mag voor een gewone hypothecaire lening maximaal € 350 dossierkosten vragen. Daarnaast rekenen de meeste banken een schatting van de woning aan.

De schattingskosten verschillen van bank tot bank en moeten vooraf gemeld worden. Reken op enkele honderden euro. Vergelijk ook de verplichte of sterk aangeraden verzekeringen, zoals de schuldsaldoverzekering en de woningverzekering, want die tellen mee in wat uw lening echt kost. De actuele tarieven vindt u in ons overzicht van de rente op een woonlening.

Rekenvoorbeelden: wat kost een woning van € 250.000, € 350.000 of € 450.000?

Voor een enige eigen woning betaalt u aan aankoopkosten ongeveer 3,2% à 3,8% van de prijs, voor een tweede verblijf ongeveer 13,2% à 14%. De tabel hieronder toont ruwe totalen voor de aankoopakte, berekend met de parameters van de rekenmodule van de notarissen (september 2026).

Leent u 80% van de prijs, dan komt de hypotheekakte daar nog bij. Voor een tweede verblijf ligt die iets hoger, omdat het verlaagde barema dan niet geldt.

Dit zijn richtbedragen zonder bankkosten. Uw exacte bedrag hangt af van uw dossier, dus maak een eigen berekening met de rekenmodules op notaris.be. Koopt u nieuwbouw, bijvoorbeeld een nieuw appartement aan de dijk, dan betaalt u meestal 21% btw in plaats van registratierechten, soms met registratierechten op het grondaandeel. Die berekening werkt heel anders.

Extra aandachtspunt bij een appartement aan zee

Veel appartementsgebouwen aan de kust dateren uit de jaren 60 tot 80 en krijgen vroeg of laat grote werken aan gevel, terrassen of lift. Vraag de notulen van de laatste algemene vergaderingen op. Werken die de vergadering vóór de akte besliste, maar die de syndicus pas na de akte opvraagt, komen in principe voor rekening van de koper, tenzij u in het compromis iets anders afspreekt.

Hoeveel eigen geld legt u best opzij?

Voor een enige eigen woning met lening rekent u op ongeveer 5% à 6% van de prijs aan kosten, voor een tweede verblijf aan zee op 15% à 16%. Die kosten betaalt u meestal met eigen middelen, naast het deel van de prijs dat de bank niet leent.

Wilt u weten welk budget haalbaar is, lees dan hoe banken uw leencapaciteit en eigen inbreng berekenen. Met dat bedrag in gedachten kunt u gericht zoeken in ons aanbod aan de Middenkust, van studio in Oostende tot gezinswoning in De Haan. Twijfelt u over de kosten van een specifiek pand, vraag het ons gerust bij een bezoek.