EPC-attest in 2026: labels, prijs en verplichting bij verkoop

Wie in Vlaanderen een huis of appartement verkoopt of verhuurt, heeft een EPC nodig. Dat attest geeft uw woning een energielabel van A+ tot F, en dat label speelt steeds vaker mee in de prijs die kopers willen betalen. Hieronder leest u wat er op een EPC staat, wanneer het verplicht is, wat het kost en hoe u uw score verbetert voor u verkoopt.

Wat is een EPC-attest?

Een EPC (energieprestatiecertificaat) is een officieel attest dat aangeeft hoeveel energie een woning theoretisch nodig heeft. Het resultaat is een energiescore in kWh per m² per jaar en een label van A+ tot F: hoe lager de score, hoe zuiniger de woning.

Het gaat om een berekend verbruik bij standaardgebruik, niet om uw werkelijke energiefactuur. Een gezin dat de verwarming laag zet, verbruikt minder dan het EPC voorspelt, maar dat telt niet mee. Zo kunnen kopers woningen eerlijk met elkaar vergelijken. Naast het label bevat het EPC ook aanbevelingen: welke ingrepen de score het sterkst verbeteren, zoals dakisolatie of hoogrendementsglas.

Een EPC wordt per wooneenheid opgemaakt. Een appartementsgebouw met twaalf appartementen heeft dus twaalf afzonderlijke EPC's, plus een apart EPC voor de gemeenschappelijke delen.

Welke EPC-labels en scores bestaan er?

Vlaanderen gebruikt zeven labels, van A+ (zeer zuinig) tot F (energieverslindend). Sinds 2019 gelden voor eengezinswoningen en appartementen dezelfde grenzen.

Appartementen halen gemiddeld een betere score dan vrijstaande huizen. Ze verliezen minder warmte omdat ze aan meerdere kanten buren hebben. Toch zitten veel appartementen in kustgebouwen uit de jaren 60 tot 80 nog in label D, E of F, door ongeïsoleerde gevels, oud glas en een verouderde collectieve stookketel.

Wanneer is een EPC verplicht bij verkoop of verhuur?

Een EPC is verplicht zodra u een woning publiek te koop of te huur aanbiedt. Het attest moet er dus zijn voor de eerste advertentie verschijnt, niet pas bij de notaris.

• In elke advertentie (Immoweb, een affiche aan het raam, een zoekertje in de krant, de website van uw makelaar) vermeldt u de energiescore of het EPC-label.
• Bij verkoop moet het EPC opgemaakt zijn in 2019 of later. Oudere attesten volstaan niet meer, ook al zijn ze nog geen tien jaar oud.
• Bij verkoop krijgt de koper het originele EPC. Het moet geldig blijven tot de notariële akte verleden is.
• Bij verhuur voegt u een kopie toe aan het huurcontract. Een EPC van vóór 2019 mag daar nog, zolang de tien jaar niet verstreken zijn.

Er zijn enkele uitzonderingen, onder meer voor ongeschikt of onbewoonbaar verklaarde woningen, bij een verdeling onder mede-eigenaars en voor vakantieverhuur van minder dan twee maanden. Dat laatste is relevant aan de kust: wie een studio in Oostende of Middelkerke enkel voor korte vakantieperiodes aan toeristen verhuurt, heeft daarvoor geen EPC nodig. Wie datzelfde appartement verkoopt, wel. De volledige lijst staat op vlaanderen.be.

Wie geen EPC heeft of het label niet in de advertentie vermeldt, riskeert een boete van 500 tot 5.000 euro. Die boete ontslaat u niet van de plicht: het EPC moet er daarna nog altijd komen. Welke andere documenten u nodig hebt, leest u in ons overzicht van de verplichte attesten bij verkoop.

Hoe lang is een EPC geldig?

Een EPC is tien jaar geldig. Verkoopt of verhuurt u binnen die periode opnieuw, dan hoeft u geen nieuw attest te laten maken.

Er is één belangrijke nuance. Voor een verkoop telt alleen een EPC dat in 2019 of later is opgemaakt. Hebt u een attest uit 2017, dan kan u dat voor verhuur nog gebruiken tot het in 2027 afloopt, maar voor een verkoop hebt u een nieuw nodig. En hebt u sinds het laatste EPC grondig gerenoveerd, dan loont een nieuw attest sowieso, want het oude label toont uw investeringen niet.

Wie maakt een EPC op en hoe verloopt dat?

Enkel een erkende energiedeskundige type A mag een EPC voor een bestaande woning opmaken. U kiest die deskundige zelf.

De deskundige komt ter plaatse en bekijkt de woning van kelder tot zolder: muren, dak, vloeren, ramen, verwarming, warm water, ventilatie en eventuele zonnepanelen. Voor een gewone woning duurt dat bezoek doorgaans een tot twee uur.

Belangrijk om te weten: de deskundige mag alleen rekening houden met wat hij ziet of wat u kan bewijzen. Is uw spouwmuur nageïsoleerd maar hebt u geen factuur of foto, dan rekent de software met een ongunstige standaardwaarde. Dat kan uw score flink doen oplopen.

Wat kost een EPC-attest?

Een EPC voor een appartement kost meestal 150 tot 230 euro, voor een huis ligt de prijs eerder tussen 180 en 350 euro, btw inbegrepen. Een vaste prijs bestaat niet.

De overheid laat de prijs vrij. Die hangt af van de grootte en complexiteit van de woning, de beschikbare documenten en de verplaatsing van de deskundige. Een grote villa met twee verwarmingssystemen vraagt meer werk dan een studio met één elektrische boiler. Veel deskundigen geven een combinatieprijs als u het EPC samen met het asbestattest of de elektrische keuring laat uitvoeren.

Vergelijk gerust twee of drie offertes, maar kies niet blind de goedkoopste. Een deskundige die grondig naar bewijsstukken zoekt, levert u mogelijk een beter label op, en dat is bij verkoop veel meer waard.

Wat is het EPC gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw?

Elk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden moet sinds 1 januari 2024 een apart EPC hebben voor de gemeenschappelijke delen, zoals gevels, dak, inkomhal en collectieve verwarming. Die plicht staat los van een verkoop of verhuur.

De verplichting werd stap voor stap ingevoerd. Gebouwen met 15 of meer eenheden moesten in orde zijn op 1 januari 2022, gebouwen met 5 tot 14 eenheden op 1 januari 2023 en de kleinste gebouwen op 1 januari 2024. De vereniging van mede-eigenaars laat het attest opmaken, meestal via de syndicus.

Wie aan de kust een appartement verkoopt, heeft er meer mee te maken dan hij denkt. De energiedeskundige gebruikt de gegevens uit het EPC gemeenschappelijke delen om het EPC van uw eigen appartement op te maken. Heeft uw gebouw nog de originele gevel uit de jaren 70, dan weegt dat door op het label van elk appartement, ook als u zelf nieuwe ramen plaatste. Vraag de syndicus dus eerst naar het EPC van de gemene delen voor u een deskundige inschakelt.

Heeft het EPC-label invloed op de verkoopprijs?

Ja, en dat effect wordt groter. Volgens een analyse van Immoweb over de periode april 2025 tot april 2026 staat een Vlaams huis met label A gemiddeld 18,6 procent duurder te koop dan een vergelijkbaar huis met label D, terwijl een huis met label F 10,4 procent goedkoper is.

Eind 2023 mat Immoweb voor huizen nog een verschil van 69.000 euro tussen label A en F. Kopers rekenen de kost van een renovatie dus steeds scherper door in hun bod. Houd er wel rekening mee dat het om gemiddelden gaat: ligging, staat en afwerking blijven aan zee minstens even zwaar doorwegen.

Voor een verkoper met label E of F speelt ook de renovatieplicht mee. Wie zo'n woning koopt, moet ze binnen zes jaar na de akte renoveren tot minstens label D. De Vlaamse regering schrapte wel de eerder geplande verstrenging naar label C vanaf 2028. Een koper trekt de geschatte renovatiekost vaak volledig af van zijn bod. Een realistische waardebepaling van uw woning houdt daar dus rekening mee.

Hoe verbetert u uw EPC-score voor de verkoop?

De grootste winst zit bijna altijd in isolatie van het dak en het vervangen van enkel glas, gevolgd door de verwarming. Niet elke ingreep loont vlak voor een verkoop, maar sommige zijn snel en betaalbaar.

1. Dak of zoldervloer isoleren: warmte ontsnapt vooral langs boven, en dit is vaak de goedkoopste ingreep met een groot effect op de score.
2. Ramen vervangen: enkel glas of oud dubbel glas vervangen door hoogrendementsglas scoort sterk, zeker bij kustappartementen met grote raampartijen.
3. Verwarming vernieuwen: een oude ketel vervangen door een condensatieketel of warmtepomp verlaagt de score aanzienlijk, met de warmtepomp als grootste stap.
4. Zonnepanelen plaatsen: ze tellen mee in de berekening en drukken de score.
5. Bewijsstukken verzamelen: soms zit de snelste winst op papier, want isolatie die u niet kan aantonen, telt niet mee.

Twijfelt u of een ingreep zich terugverdient? Vaak is het verstandiger om te verkopen met een eerlijk EPC en een realistische vraagprijs, en de koper zelf de renovatie te laten plannen.

Uw woning verkopen met een EPC dat klopt

Laat het EPC opmaken zodra u verkoopplannen hebt. Zo blijft er tijd om ontbrekende bewijsstukken te zoeken of een kleine ingreep te plannen voor uw woning online komt. Wilt u weten wat uw label betekent voor de prijs van uw woning aan de Middenkust? Vraag een gratis schatting aan. We bekijken uw EPC mee en zeggen u eerlijk of een ingreep voor de verkoop loont.