Renovatieplicht in Vlaanderen 2026: wat moet u als koper doen?

Koopt u in Vlaanderen een huis of appartement met een slecht EPC-label, dan koopt u er een verplichting bij. De renovatieplicht bepaalt dat u zo'n woning binnen een vaste termijn energiezuiniger moet maken. De regels zijn sinds de start in 2023 al twee keer bijgestuurd, dus veel informatie online klopt niet meer. Hieronder leest u wat in september 2026 geldt, wat het ongeveer kost en hoe u daar rekening mee houdt bij een bod.

Voor wie geldt de renovatieplicht?

De renovatieplicht geldt voor iedereen die sinds 1 januari 2023 een woning of appartement met EPC-label E of F verwerft via een notariële akte. Het gaat om de datum van de authentieke akte, niet om de datum van het compromis.

Niet alleen een klassieke aankoop telt. Ook een schenking, een ruil, een inbreng in een vennootschap en het vestigen van een opstal- of erfpachtrecht brengen de renovatieverplichting mee. Het maakt niet uit of u er zelf gaat wonen, verhuurt of er een tweede verblijf van maakt. Een appartement aan zee dat u enkel in de zomer gebruikt, valt er dus evengoed onder.

Welk label een woning heeft, leest u op het energieprestatiecertificaat dat de verkoper moet voorleggen. Wat de labels precies betekenen en hoe ze berekend worden, staat in ons artikel over het EPC-attest en het EPC-label.

Welk EPC-label moet u halen en tegen wanneer?

U moet de woning renoveren tot minstens label D, en dat binnen 6 jaar na het verlijden van de akte. Oorspronkelijk was dat 5 jaar, maar de Vlaamse regering verlengde de termijn naar 6 jaar. Die verlenging werd op 12 december 2025 definitief goedgekeurd en geldt voor nieuwe én lopende overdrachten.

Kocht u in februari 2023, dan hebt u dus tijd tot februari 2029 in plaats van 2028. De eerste echte deadlines vallen daardoor pas in 2029.

Wat met de strengere eisen vanaf 2028?

Die gaan niet door. Het oude plan voorzag dat kopers vanaf 2028 naar label C moesten renoveren, later naar B en uiteindelijk A. Het Vlaamse regeerakkoord 2024 tot 2029 schrapte dat verstrengingspad. Label D blijft dus het eindpunt, ook voor aktes vanaf 2028. Houd er wel rekening mee dat een volgende regering dat opnieuw kan aanpassen, en dat kopers op termijn een beter label steeds meer waarderen.

Hoe zit het met appartementen en gemeenschappelijke delen?

Voor een appartement geldt de renovatieplicht per wooneenheid: de koper van een appartement met label E of F moet zijn eigen unit binnen 6 jaar naar label D brengen. Dat klinkt eenvoudig, maar in de praktijk hangt veel af van het gebouw.

Denk aan de vele appartementsgebouwen uit de jaren 60 tot 80 langs de kust. Nieuwe ramen en een zuinigere verwarming kan u vaak zelf regelen. Gevelisolatie, een nieuw dak of een collectieve verwarmingsketel zijn gemeenschappelijke delen en vragen een beslissing van de vereniging van mede-eigenaars (VME). Om te vermijden dat één eigenaar alles blokkeert, kan de algemene vergadering wettelijk verplichte werken met een gewone meerderheid (50% plus één) goedkeuren.

Daarnaast moet elk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden een EPC gemeenschappelijke delen hebben. Die verplichting werd gefaseerd ingevoerd: gebouwen met 15 of meer eenheden sinds 2022, met 5 tot 14 eenheden sinds 2023 en met 2 tot 4 eenheden sinds 2024. Alle deadlines zijn dus verstreken. Vraag dat attest bij de syndicus op vóór u een bod doet. Het toont hoe het gebouw scoort en welke werken aan de gemene delen de komende jaren op tafel kunnen komen.

Welke boete riskeert u als u niet renoveert?

Haalt u label D niet op tijd, dan riskeert u een administratieve boete van 500 tot 5.000 euro per wooneenheid. De boete wordt opgelegd door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).

VEKA controleert via de EPC-databank of er na afloop van de termijn een nieuw EPC met minstens label D geregistreerd is. Is dat niet zo, dan volgt een procedure waarin u uw situatie kan toelichten. Belangrijk: de boete betekent niet dat u ervan af bent. U krijgt een nieuwe termijn om alsnog te renoveren, en bij blijvende niet-naleving kan opnieuw een boete volgen. Volgens het regeerakkoord werkt de regering aan een meer genuanceerd handhavingskader, maar de concrete invulling daarvan was in september 2026 nog niet bekend.

Wanneer geldt de renovatieplicht niet?

Er zijn een beperkt aantal uitzonderingen, en de belangrijkste is sloop: wie de woning binnen 6 jaar na de aankoop afbreekt, moet ze niet eerst renoveren. Een nieuwbouw moet dan wel voldoen aan de EPB-eisen voor nieuwe woningen.

Buiten de renovatieplicht vallen onder meer:

• woningen die u erft (loopt er nog een verplichting van de overledene, dan blijft die wel doorlopen)
• beschermd onroerend erfgoed
• fusies, splitsingen en overdrachten van aandelen van een vennootschap die eigenaar is
• bepaalde overdrachten bij een echtscheiding of het beëindigen van een samenwoning, onder specifieke voorwaarden
• gebouwen die binnen de termijn van 6 jaar gesloopt worden

Twijfelt u of uw situatie onder een uitzondering valt, laat het dan bevestigen door de notaris vóór de akte. De volledige regeling staat op de officiële pagina van Vlaanderen over de renovatieverplichting.

Welke premies en voordelen zijn er nog in 2026?

De steun is in 2025 en 2026 flink afgebouwd, vooral voor hogere inkomens. Wie vandaag koopt, rekent best op minder hulp dan kopers in 2023 kregen.

• Mijn VerbouwPremie: sinds 1 maart 2026 krijgen eigenaar-bewoners uit de hoogste inkomenscategorieën (1 en 2) enkel nog een premie voor een warmtepomp of warmtepompboiler, bijvoorbeeld 1.500 euro voor een lucht-waterwarmtepomp. Voor dak-, muur- en vloerisolatie en nieuwe beglazing komen alleen de inkomenscategorieën 3 en 4 nog in aanmerking.
• Mijn VerbouwLening: een lening tot 60.000 euro, af te lossen over maximaal 25 jaar. Sinds 1 januari 2026 hangt de rente af van uw inkomen: 0% voor categorie 4, 0,5% voor categorie 3 en 1,5% voor categorie 2. De hoogste inkomenscategorie heeft geen toegang. Renteloos lenen is dus enkel nog mogelijk voor de laagste inkomens.
• Verlaagde registratierechten bij energetische renovatie: dat extra voordeel bestaat niet meer voor aktes vanaf 1 januari 2025. Wel daalde het tarief voor de enige eigen woning toen van 3% naar 2%.
• Mijn EPC-labelpremie: afgeschaft. Enkel wie vóór 1 januari 2026 een EPC vóór renovatie liet opmaken, kon nog aanvragen tot 30 juni 2026.

In welke inkomenscategorie u valt, berekent u met de simulator op de website van de Vlaamse overheid. Meer over de tarieven en wie recht heeft op 2% leest u in ons artikel over registratierechten in Vlaanderen.

Wat kost renoveren van label F naar D, en wat betekent dat voor uw bod?

Reken op een bedrag tussen enkele duizenden en een paar tienduizenden euro, afhankelijk van het woningtype en de staat van dak, ramen en verwarming. Er bestaat geen vaste prijs, omdat elke woning een andere route naar label D heeft.

Een studie van ING België, Realo en CFP Green Buildings (maart 2024) berekende de goedkoopste route voor drie modelwoningen. Voor een rijwoning volstonden dakisolatie en een nieuwe verwarmingsketel, goed voor ongeveer 7.000 euro exclusief btw. Een vrijstaande woning kwam uit op 8.000 euro. Een appartement vroeg muurisolatie, nieuwe ramen en een ketel, samen zo'n 20.000 euro. Dat zijn rekenmodellen. In de praktijk loopt de factuur vaak op tot 20.000 à 45.000 euro, zeker als het dak toch vernieuwd moet worden of als er nog enkel glas in zit.

Een rekenvoorbeeld. U bekijkt in Oostende een rijwoning uit de jaren 70 met label F, te koop voor 320.000 euro. Een aannemer raamt de werken naar label D (dakrenovatie met isolatie en nieuwe ramen achteraan) op 30.000 euro. U koopt de woning als enige eigen woning.

Kosten vergelijkbare woningen in de buurt met label D ongeveer 350.000 euro, dan houdt de vraagprijs al rekening met de werken en is er weinig ruimte om veel lager te bieden. Gaan die D-woningen eerder voor 330.000 euro van de hand, dan betaalt u na renovatie 20.000 euro meer dan de markt en is een lager bod goed te verantwoorden. De studie van ING bevestigt dat kopers bij label E en F een duidelijke prijskorting verwachten, en dat het grootste waardeverschil net rond label D ligt. Rekent u ook de notariskosten mee, dan geeft ons artikel over de totale kosten bij aankoop een volledig beeld.

Een woning met label E of F kopen of verkopen aan de kust?

De renovatieplicht maakt een woning met label E of F niet onverkoopbaar, maar wel anders om te prijzen. Kopers rekenen de werken mee, en een verkoper die dat vooraf in kaart brengt, onderhandelt vanuit een sterkere positie. Wilt u weten wat uw woning in haar huidige staat waard is, rekening houdend met het EPC-label? Vraag dan een gratis schatting aan bij Immo Woonwens. We kennen de markt van Oostende tot De Haan en denken graag met u mee.